7月1日起，我国《房屋登记办法》将正式施行。由于对房屋权属登记制度作出了重大变革，《办法》出台以来，备受人们关注。

　　今后，办理房屋登记有哪些新“规矩”？买卖房屋，交易双方如何更好地维护自身权益？小区公共建筑，怎样办理产权登记？……就这些问题，新法规均有新规定。

　　登记簿，房屋真正的“身份证”

　　新 规

　　房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　解 读

　　过去，人们大多认为拥有房屋所有权证便拥有了房屋的所有权，现在看来，这种认识是不全面的。按照《房屋登记办法》的要求，今后房产证将不再是房屋的唯一合法凭证，房屋登记簿才是房屋真正的“身份证明”。当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，应以房屋登记簿记载的权利人为准。

　　7月1日以后，购房者应改变过去那种重房地产权证、轻房屋登记簿的观念。为保护自己的权利，在房产交易的过程中，购房者应养成去登记机关查询房屋登记簿、了解房屋登记状况的习惯。总之，购房者应该在弄清楚房屋是否属于卖房的业主、房屋是否有限制交易或转让的条件等情况后，再决定是否购买有关的房屋。

　　预告登记，有效防止“一房二卖”

　　新 规

　　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

　　预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

　　解 读

　　老百姓买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的购房者买了期房，到了交房日，却得知房地产公司已将房屋转卖他人或拿去抵押；有的购房者真心实意要买一套二手房，却遭遇卖家频频毁约，苦不堪言。事实上，在我国现行的商品房预售制度下，已付清房款的消费者往往要等到收房后，才能获得相应的房屋权属证明。这无疑会造成房屋权属登记出现“真空期”，进而引发相关纠纷。

　　7月1日以后，这种情况将会得到改变。根据新规定，购房业主办理了合同登记备案后，若担心自己的房子“出事”，可以提出申请预告登记。一旦进行了预告登记，房地部门的系统档案中将予以“存档”，开发商或者卖房人在此期间内无法再将房子转卖给其他人。

　　小区公共设施，可依法办理权属登记

　　新 规

　　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　解 读

　　小区业主与物业公司关于小区的公共场所、公共设施、物业服务用房归属的纠纷，时常见诸报端。

　　对于这一问题，《物权法》实施以前我国法律没有具体的规定，《物权法》尽管规定了业主的建筑物区分所有权，但有关规定仍不够具体。现在，《房屋登记办法》对这一问题进行了具体规定，这将有利于减少业主和开发商之间的有关争议和纠纷。

　　今后，再出现该类纠纷，有关部门就可以根据不动产登记簿的登记内容，依法明确小区公共场所、公共设施、物业服务用房以及车库、会所等公共部分的产权归属。

　　未成年房主，应委托监护人办登记

　　新 规

　　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。

　　监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

　　解 读

　　对于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情况的房屋登记，新法规相比以往作出了更为详细的规定，从而确保了房屋所有权人的合法权益。比如《办法》规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记；未成年人的房屋，则应当由其监护人代为申请登记，等等。

　　值得注意的是，《房屋登记办法》还规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。而如果对已登记的未成年房主的房屋进行处置，有关人员必须办理相关的手续，房屋处置的过程也将受到严格的限制和监管。

　　房屋登记出错，登记机构须赔偿

　　新 规

　　当事人提供虚假材料申请房屋权属登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

　　解 读

　　生活中，难免会发生因房屋登记机关登记错误而产生纠纷的情形。比如：有人通过正常途径买下一处房产，手续也齐全。可有一天，他突然被告知这处房产不再是自己的。法院责令其立即搬家。这是为什么？因为房屋登记机构遗漏了一项登记———法院已查封有关的房产。正是这项登记遗漏，导致原本不能交易的房产得以正常交易，最终给购房者的合法权益造成了损害。这种情形下，登记机关是否该承担责任呢？

　　这个以往争议较大的问题，如今在《房屋登记办法》中有了明确的说法，即：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。可以说，《房屋登记办法》的这一规定，加大了房屋登记机关的审查责任，这将在一定程度上防止因房屋登记机关审查不力而给他人合法权益造成损害的现象。

　　认为登记有误，利益相关人有权申请更正

　　新 规

　　权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

　　异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

　　解 读

　　《房屋登记办法》的上述规定，事实上设立了不动产物权确认中的纠偏机制。在实践中，如果发生“共有产权”的房屋被错误登记为“独立产权”，自己拥有产权的房屋被错误登记为他人产权房等现象时，利害关系人往往会申请更正房屋登记，以维护自身的合法权益。对此，《办法》作出了相关的规定，并明确指出，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人还可以申请异议登记，以中止有关房屋的房地产登记进程，以免给真正的房地产权利人造成更大的损失。