本报讯（记者 李丹）继惠阳淡水部分楼盘、惠城下角某盘出现以“返租”方式降低首付的促销后，日前，江北中心区一楼盘再度打出“返租一年”的广告。据该楼盘销售方面的负责人表示，“返租”销售效仿商铺的销售模式，此举主要瞄准投资者。

　　房价中减掉一年租金

　　据了解，江北此楼盘和之前惠阳以及下角楼盘的“返租”操作有所不同。惠阳和下角个别楼盘此前“返租”销售都直指“第二套房”房贷新政，将住宅未来一两年内可能的出租收益从房价首付款中扣除，以降低购房者首付压力，争取房子的销量。但据江北该楼盘的销售人员介绍，“返租”的一年租金不是直接从首付中扣除，而是从房子总价款中减去，消费者因此要支付的首付款并未因此大幅降低。具体操作方法是以总房款8%的标准“返租”，开发商将房子交楼后的租金年收益定为总房价的8%，然后从房子的总价中减掉一年的租金。假设一个单套间小公寓的总价是10万元，开发商应该返还给消费者8000元，消费者实际要交的房款就是92000元。

　　“没有直接减首付，是要给投资者传递一种信心”，该楼盘销售负责人表示考虑到卖的都是公寓型产品，而公寓的买家又多为投资者，在目前市场整体低迷的情况下投资者顾虑较多。这样“返租”主要是要让投资者看到这里房子的投资回报率还是很高的，重新建立投资者的信心。

　　业内人士分析认为，此种返租方式较单纯降低首付针对性更强。近两年惠州公寓的投资回报率逐渐降低，“总房款8%的租金收益率已经很高了”，并举例说总价为10万元的小公寓以这种方式卖出，开发商要将房子租到近700块一个月才不会再贴钱进来。“实际上我们楼盘周围有很多商户，在出租方面很有优势，开发商对租到8%的收益率也非常有信心”，该楼盘的销售部负责人说。

　　投资者担心租金不抵月供

　　针对楼盘从总价中扣除“返租”资金，有业内人士表示此种促销较单纯从首付款中扣除返租资金对买房者来讲优惠更大，虽然后者降低了首付门槛，但房子的总价没变，购房者要承担的月供压力仍然很大，而在总房价中直接减掉返租资金则更为实惠，“公寓的首付本来就低，现在投资公寓最可怕的不是首付压力，而是利率上浮后的月供压力”。从促销的本质来看，从首付中扣除返租资金是开发商在坚持不降价的前提下一个权宜之计，而从总房款中减掉返租部分，则是真正在价格上给消费者优惠。

　　市民金先生去年曾购买小户型投资，他表示目前在惠州对投资者来讲最失望的就是“以租养供”无法实现，收楼后房子能租到的价钱往往和买房时售楼小姐讲的差距很大，“我有套房子2006年底买时售楼小姐说可以租到1500，现在1200放出去都没人租，而房子的月供都不止1200一个月”。金先生说，公寓租金难抵月供款是最挫伤他投资热情的，“开发商第一年返租8%是很好，但就怕以后自己出租不到这个价，真能租到就值得买”。